פסק-דין בתיק ת"א 6214-05

כתבי הטענות

1. על פי כתב התביעה התובע הוא הבעלים של דירה בבית משותף והנתבעים בעלים של חנות המשמשת כמכולת ומצויה בחזית הבית. דירת התובע כוללת על פי הרישום והתשריט בלשכת רישום המקרקעין מרפסת פתוחה אשר בקצה קיים מבנה שרותים אשר פתוח לכוון חצר הבית המשותף. לפי סעיף 125 לחוק המקרקעין הרישום מהווה ראיה חותכת לתוכן. לטענת התובע הנתבעים, בין בעצמם ובין באמצעות מי מטעמם, עושים שמוש במבנה השורתים שהינו חלק מדירת התובע וזאת למרות שאין להם כל זכות שהיא. מתבקש סילוק יד וכן פיצול סעדים ככל הנוגע לדמי שימוש ראויים.

על פי כתב ההגנה המדובר ברכוש משותף וגם אם לא,  בבית שמוש אשר משמש את החנויות מזה 50 שנה ויותר ויוצר על כן זכות בלתי הדירה. את החנות רכש אבי הנתבעים לפני למעלה מ-50 שנה כשבאותן שנים התובע כלל לא שהה בדירה אלא הוריו. במשך כל השנים היו השרותים במרפסת שכביכול צמודה לדירת התובע וכל החנויות עשו בה שמוש. לפני למעלה מ-30 שנה ביקשה משפחת התובע להזיז את השרותים ולבנות אותם בסמוך מתחת למרפסת והאב ביחד עם בעלי החנויות מימנו את הזזת השירותים. השירותים ניבנו על הרכוש המשותף ובכספיהם של בעלי החנויות. על פי כתב ההגנה התשריט שצורף לתביעה שגוי, שכן השרותים ממוקמים מתחת למרפסת.

2. מטעם התובע הוגש תצהירו של התובע וכן חוות דעתו של המודד מורטוב אלכסיי. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של יהודה בן אלי בעלה של הנתבעת, ושל עמרם ואלי בן אלי -  בניהם. כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם להוציא יהודה בן אלי אשר נפטר בטרם נשמעו העדויות. ב"כ הצדדים סכמו טענותיהם בעלפה.

הטענות בסכומים

3. לטענת ב"כ התובע בסיכומיו בהתאם לסעיף 125 לחוק המקרקעין, הרישום במרשם מהווה ראייה חותכת לתכנו. טענת הנתבעים ולפיה השרותים הם "רכוש משותף" נסתרת במסמכי הרישום של הטאבו שנמצאים בתיק בית המשפט. מהעדויות עולה כי טעמי הנתבעים שלא לבצע שירותים בתוך החנות שלהם הם מטעמים כספיים גרידא. אשר לטענת הנתבעים כי השרותים היו קודם לכן על המרפסת ואז הועתקו למטה, מדובר בטענה בעלמא אשר נטענה בלי לנקוב בתאריך כלשהוא, זאת על אף שעדי הנתבעת עבדו בחנות מאז היו ילדים על פי עדויותיהם. לטענת ב"כ התובע עדויותיהם היו רוויות סתירות ויש להעדיף על פניהן את עדותו של התובע ולפיה השירותים מעולם לא הועתקו ממיקומם הנוכחי. טענת הנתבעים ולפיה יש טעות בצו הבית המשותף היא בבחינת הרחבת חזית, מוכחשת, והנתבעים מושתקים מלהעלותה לנוכח הזמן הרב שלא פעלו לתיקונה. הנתבעים גם לא המציאו חוות דעת מטעמם לתמיכה בטענתם זו ולמעשה הודו בעדותם שמדובר בטענת שוא. מחוות דעתו ומעדותו של המודד מורטוב מטעם התובע עולה כי השרותים שבמחלוקת הינם חלק מדירת התובע. מעדויות הנתבעים עולה כי השרותים שבמחלוקת היו במיקומם הנוכחי בעת שהזכויות בחנות נרכשו על ידם, ועל כן הם מושתקים מלטעון כנגד הרישום בטאבו. לטענת ב"כ התובע טענתם החילופית של הנתבעים בדבר רשות שניתנה להם היא בגדר הרחבת חזית ומכל מקום רשות חינם ניתנת לביטול, וודאי שאינה ניתנת להעברה הלאה ואילו כאן משכירים הנתבעים את החנות.

לטענת ב"כ הנתבעים בסיכומיו מאחר והנתבע 2 נפטר במהלך ניהול ההליכים, התביעה כיום מתנהלת כנגד הנתבעת בלבד. התביעה היא בגין הסגת גבול בלבד וככל שיקבע כי ניתנה רשות אזי יש לדחות את התביעה. עילת התביעה גם לא הוכחה מהמסמכים עליהם מתבסס התובע - נסח הרישום והתשריט. מנסח הרישום לא ניתן לקבוע האם השרותים שייכים לדירת התובע אם לאו, ואילו על התשריט לא ניתן להסתמך בשל אי ההתאמה בין התמליל שבתשריט (הטבלה) לשרטוט. בנוסף, על פי השרטוט השרותים נשוא התיק מצויים באותו מפלס של המרפסת הפתוחה ואילו על פי העדויות בית השמוש בנוי על הקרקע מתחת למרפסת. נסח הרישום גם מאזכר מספר תיק בתים משותפים שונה מזה שצויין על התשריט, כך שאין זיקה בין המסמכים האלה וכל הבסיס של התביעה מתערער. מאחר ולא ניתן לבסס ממצאים על נסח הרישום והתשריט, המסקנה היא שמדובר ברכוש משותף. גם אם אין המדובר ברכוש משותף לטענת ב"כ הנתבעים יש לנתבעים זיקת הנאה על פי סעיף 94 לחוק המקרקעין. טענה נוספת שמעלה ב"כ הנתבעים היא כי לנתבעים ניתנה רשות שמוש כעולה מהראיות. ככל שתתקבל גירסת הנתבעים כי הרשות ניתנה בתמורה להעתקת השרותים ממקומם, אזי התובע מושתק מלשנות את המצב הקיים. אם הרשות ללא תמורה אזי יש לפי הפסיקה לשקול שקולי צדק. כאן שקולי הצדק מוליכים להעדפת הנתבעים.

בתגובה ציין ב"כ התובע כי מרבית הטענות הן בגדר הרחבת חזית. לאורך כל הדרך מייצג ב"כ הנתבעים את הנתבעת ואח', משמע בידיו יפוי כח. לאורך כל הדרך נטען כי יש טעות בתשריט אך לא כי קיים תשריט אחר. יש לדחות את הטענות ככל הנוגע לזיקת הנאה שהן בגדר הרחבת חזית, וגם לגופו לא נתקיימו בעניינו דרישות הסעיף. לבסוף טוען ב"כ התובע כי יש לדחות את הטענה כי שקולי צדק בענייננו נוטים לטובת הנתבעים.

דיון

4. התובע הוא בעלים של דירה בבית משותף המצויה ברח' ראובן 1, ירושלים, גוש 30014, חלקה 1, תת חלקה 5. הנתבעים הם בעלים של חנות המשמשת כמכולת ומצויה בחזית הבית המשותף. המחלוקת עניינה שרותים שלטענת התובע מהווים חלק מדירתו ואשר הנתבעים עושים בהם שמוש מזה שנים רבות. התובע דורש את סילוק ידם של הנתבעים או מי מטעמם מהשרותים.

5. האם השרותים נשוא התביעה מהווים חלק מדירת התובע או שמא מדובר ברכוש משותף? כעולה מתשריט הדירה המצוי בתיק הטאבו כוללת דירת התובע שמספרה 5 (תת חלקה 5) גם בית כסא המצוי בסמוך למרפסת הפתוחה, צבוע בצהוב כיתר שטחי הדירה ומסומן בספרה 5 כיתר חלקי הדירה (ר' נ/1).

ב"כ הנתבעים העלה סדרת טענות כנגד רישום זה ממנו עולה כי השרותים לכאורה הם חלק מדירת התובע.

ראשית, טוען ב"כ הנתבעים כי לא ניתן להסתמך על התשריט  בשל אי התאמה בין הסימון שבתשריט לבין הטבלה (המלל) המהווה אף היא חלק מממסמכי הטאבו. על פי הטבלה כוללת דירת התובע " 4 חדרים, הול, פרוזדור, מחסן, מטבח 2 מרפסות סגורות, שירותים ובית כסא" ואילו על פי התשריט כוללת הדירה גם מרפסת פתוחה שכלל לא מופיעה בטבלה. אין בידי לקבל טענה זו. בכיתוב המופיע בתחתית העמוד הראשון של התשריט אשר בו מופיעות הערות עורך התשריט כך נאמר: " אני מאשר ששטחי הרצפה של הדירות אינם כוללים מרפסות (גזוזטראות) וקירות חיצוניים....". על פי עדותו של המודד מורטוב שהעיד מטעם התובע מרפסת סגורה להבדיל ממרפסת פתוחה נחשבת כחלק מהדירה (ר' עמ' 7, שורה 21) ויתכן כי בהערה האמורה של עורך התשריט נעוץ ההסבר לאי ציון המרפסת הפתוחה במלל שבטבלה (ר' עמ' 7, שורה 33 - עמ' 8, שורה 2). אין איפוא בפער האמור בין התשריט למלל כדי להטיל ספק באמינות התשריט.

שנית, טוען ב"כ הנתבעים כי על פי התשריט השרותים מצויים באותו מפלס של המרפסת הפתוחה ואילו על פי העדויות בנוי בית השימוש על הקרקע מתחת למרפסת וגם בשל כך לא ניתן להסתמך על התשריט. גם טענה זו דינה להידחות. אמנם אין מחלוקת כי בית הכסא אינו מצוי במפלס המרפסת אלא במפלס החצר הגם שתקרת השרותים מעל מפלס המרפסת (ר' עדותו של מורטוב בעמ' 8, שורות 16-11; עמ' 9, שורות 8-2). ואולם על פי עדותו של המודד מורטוב שלא נסתרה, לא בעדות מומחה אחרת ולא בכלל, הפער בין מפלס בית השמוש למפלס המרפסת הוא על פי מדידה שביצע, 1.20 מ' ופער כזה "לא מספיק כדי להוציא שרטוט או הצמדה של בית הכסא לקומה אחרת" והוא עצמו היה משרטט זאת באותה צורה (ר' עמ' 8, שורות 27-22; עמ' עמ' 9, שורות 12-9). המודד גם ציין בעדותו כי המצב בשטח כיום תואם את התשריט על פי מדידה שביצע באמצעות קרן לייזר (ר' עמ' 10, שורות 31-28).

שלישית, טוען ב"כ הנתבעים כי נסח הרישום מפנה למספר תיק בתים משותפים שונה מזה שצויין בתשריט ובשל כך אין זיקה בין השניים ולא הוכחה בעלות התובע ביחידה אליה מתייחס התשריט. צודק ב"כ התובע כי טענה זו, שהועלתה לראשונה בסכומים, היא בגדר הרחבת חזית ודי בכך כדי לדחותה. למעלה מן הצורך יצויין כי גם לגופו דינה להידחות. גם אם קיים פער שההסבר לו לא נתחוור בין מספר תיק בתים משותפים שצויין על גב הבקשה לרישום הבית המשותף, לבין זה שפורט בהעתק הנסח שצורף לתצהיר התובע, משני המסמכים עולה כי מדובר באותו גוש, אותה חלקה, אותו שטח  ואף שמות הנציגים שפורטו בבקשה הם אלו שבבעלותם דירות בבניין על פי הנסח. דין הטענה איפוא להידחות.

מסקנתי היא על כן כי הוכחה בעלות התובע בשרותים נשוא התביעה.

6. לטענת ב"כ הנתבעים, שהועלתה לראשונה בסכומים, גם אם מדובר בנכס שבבעלות התובע, לנוכח השמוש רב השנים על ידי הנתבעים, נתונה להם זיקת הנאה בנכס זה. טענה זו, אשר איננה טענה משפטית גרידא וטעונה תשתית ראייתית לצורך ביסוסה, לא ניתן להעלות לראשונה במסגרת הסיכומים. מדובר בטענה אשר יש לאפשר לתובע להתגונן בפניה ולהביא ראיותיו בנוגע אליה, ולא ניתן איפוא להעלותה לראשונה בסכומים על בסיס תשתית ראייתית בהליך שהתנהל על יסוד טענות משפטיות אחרות. יתר על כן, על פני הדברים, הצהרה בעניין זה אינה בסמכותו העניינית של בית משפט זה, ובפני הנתבעים פתוחה הדרך לנקוט בהליכים ככל שיבחרו בכך. איני רואה איפוא מקום לדון בטענה.

7. טענה נוספת שהעלה ב"כ הנתבעים, למקרה שתתקבל הטענה כי השרותים הינם בבעלות התובע, היא כי לנתבעים ניתנה רשות שמוש בלתי הדירה. אמנם טענה בעניין זה לא הועלתה במסגרת בקשת הרשות להגן הנשענת כולה על הטענה ולפיה מדובר ברכוש משותף ואולם בתצהירי הנתבעים הועלתה הגירסא כי שתיקת התובע במהלך השנים יוצרת מניעות מצידו להתנגד להמשך השימוש (ר' סעיף 5 לתצהיריהם של אלי ועמרם בן אלי). גירסא שב"כ התובע לא התנגד לה אלא במסגרת הסכומים. בנסיבות אלו ראיתי לנכון לדון לגופה של טענה.

טענת הנתבעים בהקשר זה נחלקת לשניים. האחד, רשות שמוש בתמורה והשני - רשות שמוש חינם.